
2023年之后,全国上百个城市的二手房价格连续下跌超过两年,有些三四线城市的房子在网上挂了一年多没人来看,价格一直往下调,最后连中介都不愿意推荐了,以前谁家有三套房子,亲戚聚会时都让人高看一眼,现在饭桌上提到“我那套老破小还没卖出去”,大家就都不说话了,这不是谁心态差,是实在撑不住了——租金收不到,月供还得继续还,算一算账,房子反而成了负担。

在北京一个小区,同户型房子2022年成交价是580万,到了2025年就降到420万,跌幅接近三成,成都和洛阳也有差不多的情况,那些在高价位买进的人最难受,账面上亏钱还算小事,主要是心里落差特别大,当初咬牙借钱买下的房产,现在连银行评估都压低价格,想办抵押贷款也变得困难,更实际的问题是物业费和取暖费照常要交,工资却没有涨,二套房贷款利率比首套还要高出一个百分点以上,有些家庭每月还贷金额都快占到收入的一半。

房子卖不掉,不是因为没人居住,而是因为买下来实在不划算,现在新楼盘常常赠送车位和精装,还能返还契税,用同样的钱去买新房明显更合算,老小区的房子建成超过十五年,电梯经常出故障,停车也很困难,学区也被调整迁走了,租客嫌它太旧,买家又觉得位置偏远,挂牌半年都无人看房其实很常见,深圳有套房挂了二十二个月才卖掉,中部某城市空置率超过三成,一年里租出去的时间不到六个月,房东算了一下账,发现物业费和空置带来的损失已经把租金收入全都抵消了。

租金回报率现在很低,2024年上海和深圳平均只有1.6%,买一套500万的房子,靠租金收回成本要62年,一线城市二套房贷款利率普遍从4.5%起,每月还两万贷款,租金收入才八千,差额全靠自己补上,很多人还想着先出租等涨价,但租客越来越精明,合同一签三年,租金五年不涨,房东连维修费用都得自己承担。

人口数据也在慢慢改变,2024年全国结婚人数掉到600万以下,比十年前减少一半以上,年轻人中有超过六成认为租房不丢脸,只要住得舒服就行,房产证没那么重要,00后找工作先考虑通勤和周边设施,不在乎有没有那个红本本,银行现在也不再那么看重房贷业务,信贷额度更多流向了工厂和芯片企业,房子的金融价值已经基本消失了。

有人还在等着政策来救市,但清醒的人已经动手了,比如按照四个标准筛选房子:它位于核心区域吗,是自住还是纯投资,租售比有没有达到百分之三,房龄是否超过十年,不符合这些条件的就果断挂出去,不要等到跌到谷底再处理,还要算清楚每套房子的真实成本,包括月供、税费、空置期和维修费,加在一起如果每月倒贴三千块,不如早点卖掉,同时现金储备要留足半年的生活费,万一孩子突然要留学或者老人生病住院,也不至于急着贱卖房产。
还有人把卖房的钱投到长租公寓基金或REITs,虽然收益不一定高,但至少可以随时赎回,不用天天担心挂牌价,房子本身没有死,但是靠它“睡一觉就赚钱”的日子已经结束,现在拼的是谁能快速分辨哪些资产还在产生价值,哪些只是占着位置消耗现金流,老张上个月终于把郊区那套挂了19个月的房子降价20万卖掉,买家是做短视频的,说准备改成工作室,他没有问“以后会不会涨”,只问了水电能不能增容。
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