“小区地库里竟然藏着近70平方米的‘密室’深坑，积水和建筑废料深达五六米！”家住通州区旭辉御锦小区的居民近日焦心不已。虽然“密室”深坑自今年7月被发现后已被填平，然而地库依然渗漏不停，潮气弥漫，地面积水，墙壁洇湿。设备机房也常年被积水浸泡，墙壁发霉长毛……问题持续10年，小修小补难见成效，居民迫切希望探明病根，彻底修复。然而，协调会开了好几次，开发商、施工方却均表示设计符合规范、施工符合标准，加之如今已超过5年保修期，该谁来出资、谁来负责维修，始终争论不休。10年之久的渗漏之患该由谁来买单？记者前往探访。
现场
设备机房砸墙排水 地库暗藏“密室”深坑
近日记者来到旭辉御锦小区，乘电梯下到B2层地库连廊，每个单元都通过它和地库相连，是居民进出地库的必经之路。只见两侧墙皮脱落，地面开胶起皮。连廊渗漏痕迹明显，地面湿乎乎的，多处存有积水。连廊里有的地方放着水桶和拖把，有的则铺着擦水的抹布，手一摸，抹布已经湿透了。居民李女士说，连廊一年四季总有水渗出，每天一大早物业保洁人员就得来清扫，记者看到的情形是已经清扫过的。
连廊渗漏，墙皮大片脱落。
更严重的渗漏是在设备机房。刚迈进设备机房的门，记者便一脚踩进水坑。只见地面一片潮湿，墙壁和屋顶布满黑色霉斑，最里侧的墙壁被砸开一个大洞。打着手电往洞里望去，墙内有一个四五平方米的夹层，里边存着十多厘米深的积水。
设备机房霉斑遍布。
另一间设备机房亦是如此：砸开的大洞内是存满积水的夹层，长长的抽水带就放在洞口。李女士指着大洞说：“夹层积水太深，水不断从夹层里往外渗，导致设备机房返水、发霉。物业只好把墙砸开，把夹层里的水抽排出来。”
夹层积水靠砸墙抽排。
“还有比这更夸张的呢！”李女士带记者来到10号楼附近的地库通道，这里的墙面上开了一扇门。她说，和设备机房一样，以前这里也只是一面普通墙壁，她路过时总能听到哗哗的流水声，但不知水从何来，没想到墙后“暗藏玄机”。“直到今年7月物业为治理渗漏将墙砸开，里头竟赫然出现近70平方米的深坑，坑里是五六米深的积水和建筑废料。”
地库近70平方米“密室”深坑内有五六米深的积水和建筑废料。（居民供图）
“打那儿之后，深坑被填上了，砸开的洞口安上了一扇门。”李女士递给记者一只口罩，随即推开大门。一股刺鼻难闻的潮气扑面而来，隔着口罩仍可闻到。如今墙后的深坑已被填平，变成了水泥地面。“坑只是被简单填上，积水的病根并没根除。这不，水又渗出来了。”站在曾经的深坑之上环顾四周，地面有大片水渍，墙壁大面积洇湿，屋顶上密密麻麻挂满水珠。
“密室”深坑被填平后不久，再次出现洇湿和积水。
据介绍，该小区2023年解聘了开发商物业，引入新物业。新物业工作人员表示，自从接手小区物业管理后，每年都下大力气治理渗漏，居民家中及其他公共区域通过修修补补已初见成效。但渗漏最严重的地库，仅靠物业小修小补难以根治。“渗漏主要来自大大小小的夹层。我们委托第三方治理连廊渗漏，用上了注浆等各种工艺，一直修不好，后来发现连廊两侧墙内存在空隙，里头的水用两台抽水泵抽了两天都没有抽干。设备机房的夹层连着居民家，因此夹层的积水还导致居民家渗漏。10号楼附近的地库通道后的‘密室’也是如此，近70平方米的大坑内水深五六米，挖掘机清掏积水和建筑废料时根本掏不到底。我们抽了3天水，实在抽不完，最后只能用土夯实、搭上框架，将其填平。可这并不意味着里边没水了，只是像鱼缸一样把水包了起来。”
遭遇
渗漏10年无解 各方均称“符合规范”
据了解，旭辉御锦小区2014年建成，2015年交付，共16栋居民楼，开发商为北京旭辉阳光置业有限公司。
居民张女士说，入住的第一年，居民家中及地库就出现严重渗漏。从那时起，居民便开启了长达10年的投诉维权。2015年居民投诉后，通州区住建委曾答复称，要求建设单位及维保部门督促相关工作人员建立质量问题档案，对于施工过程中遗留的质量缺陷，如结构质量缺陷等，组织人力物力集中进行维修处理，不留隐患；对后期使用过程中出现的影响居民使用功能的问题，如渗水、漏水等，发现一起解决一起，不得推诿拖延。
“可这一封答复信并没起到什么效果。2016年两场大雨后，又有140多户居民家渗漏，公共区域更是大面积渗漏积水。”居民张女士回忆说，5年保修期内，经过居民持续不断投诉，开发商进行过小修小补，但问题并没得到缓解，渗漏一年比一年严重。“5年保修期一过，就更没人管了。地库渗漏一直拖着没解决。”
居民家中渗漏，墙面发霉。
记者查阅2023年物业交接时的查验评估报告发现，地库存在积水渗漏、破损脱落等问题的点位多达43处。仅靠物业注浆、抽排“治标不治本”。居民提出，这几年每逢家里出现渗漏，居民就找物业修或自己修，如今已经大有改善，但地库渗漏的病根到底在哪？渗漏积水如此严重，是否存在建筑设计及施工质量问题？
对此，施工方回应，他们只是照图施工，且材料、采购、施工各环节均严格按照监管流程和施工规范开展。开发商工作人员则称不了解具体情况，项目有关负责人已经离职，但项目建设过程中有政府部门监管，建设完成后亦通过了验收。
通州区住建委曾回复居民称，该项目于2014年11月由建设单位组织五方竣工验收，验收结果合格。经与规自分局通州分局共同核对规划图纸和施工图纸，10号楼附近的地库通道处的“密室”实际上是规划变电室，目前暂未启用，根据规划图纸及现场查看，并未发现存在其他密闭空间。
对于上述答复，居民又急又气：“如果设计、施工、验收各个环节都没问题，为什么地库10年还渗漏不止？又该由谁来根治渗漏？”
分歧
积水从何而来 根治由谁买单
面对居民的迫切诉求，今年9月至11月，通州区住建委、属地宋庄镇、施工方、开发商、物业及居民代表先后4次召开沟通会。居民期待满满，可遗憾的是，连续4次沟通并未化解分歧，也未取得实质性进展。
施工方将地库渗漏归咎于排水沟。相关负责人表示，地库与居民楼之间的连廊设计较为特殊，地库地面高，连廊地面低，地库又有排水沟，“这相当于水面在上，连廊在下。物业清理积水后倒进排水沟，水自然顺着地势又流回去，从而倒了流、流了倒，不断反复。”
开发商则称，渗漏是因为地下水位上涨。一工作人员称，该项目2011年拿地建设，如今的地下水位已比当年普遍抬升，防水等级、指标都已发生变化。
通州区住建委则向居民公布了一份《旭辉御锦小区地下车库区域漏水评估报告》，报告显示，渗漏原因有三：一是地下水位上升，地下空间处于地下水浸泡范围；二是室外绿化区域回填土受到浸泡产生深陷，造成局部楼座靠墙地面、室外地面空鼓下陷；三是小区建成已超过10年，防水层局部存在破损，部分已失去防水效果。区住建委11月在对居民12345投诉的回复中再次提到，渗漏原因初步判定为“近期极端天气频发，瞬时雨量较大，雨水沉积，地下水位上升，防水老化等自然因素造成地库出现漏水渗水情况”。
这些说法无法令居民信服。居民陈女士质疑：“排水沟倒流确实是导致渗漏的部分原因，但并非主因，夹层积水更和排水沟无关。地下水位上涨是客观事实，但水位上涨地库大范围渗漏就合理吗？防水经过10年时间的确会老化，可渗漏从2015年入住就存在，是开发商一直没修好。”
各方对于渗漏原因未达成共识，导致协商出资和维修问题陷入困局。
开发商称，业主购房合同中已明确，结构质量问题终身质保，涉及渗漏的保修期为5年。关于渗漏，开发商已在保修期内进行过维修。通州区住建委工作人员表示，物业负责对公共区域进行养护，但一般是小修小补，若查明渗漏根源后，漏水达到一定规模，应提取公维金进行维修。
通州区住建委相关负责人在协调会上表示，谁来维修、谁来出资是问题的关键，将促成房屋质量鉴定，以鉴定报告为依据判断房屋质量是否存在问题，并以此协调各方出资维修。但近日居民再次咨询时，工作人员称，由于鉴定需由业主发起，而小区无业委会、鉴定机构又不面向个人开放等原因，鉴定无法继续推动。加之无相关证据证明应追究开发商责任，目前仍需由业主出资。“我们可以提供技术支持，也可以协调镇里申请部分资金支持，但仍需使用业主公维金。”
“开发商在整个投诉和协调过程中‘隐身’了，绕来绕去，最后却变成需要我们为渗漏买单。”居民大为不解，“若是房屋设计施工存在问题，就该由开发商承担责任。何况渗漏从交付起就持续不断，开发商虽然修过却没修好，怎么能因‘出保’就逃避责任？”
律师观点
“已出保”不代表“可免责”
北京京师律师事务所律师张自豪认为，公维金主要用于小区共用部位、共用设施的维修更新，但首先应明确责任归属，避免业主为开发商责任买单。根据相关法律规定，若经专业鉴定机构鉴定确认渗漏属于房屋质量缺陷或设计施工问题，开发商应承担全面修复责任，并承担相应鉴定、维修费用。此外，若属于保修期内就已存在且未彻底修复的遗留问题，即便已经“出保”，开发商仍应承担相应责任。“因此，旭辉御锦小区的渗漏问题，开发商有着不可推卸的责任。”不过，若经专业鉴定渗漏是由施工单位未按设计图纸施工、使用不合格材料、施工工艺不符合规范等过错直接造成的，施工单位则是直接的责任主体，开发商在向业主承担维修责任后，有权向施工单位进行追偿。
张自豪表示，旭辉御锦小区的困境并非个例，反映出的是当前房地产开发与后期维保体系深层次的共性难题。“表面看是渗漏顽疾，但往深处看，是质量保修制度在实践中的失灵、主体责任链条的断裂，以及业主集体维权困境的体现。”张自豪说，开发商常以5年保修期为由免除自身责任，却忽视了其对于主体结构等核心部位的终身责任，也回避了保修期内未能根治问题所应承担的后续义务。而业主在专业知识、资金实力和组织能力上均处于弱势，往往陷入“投诉-修补-问题反复-再投诉”的恶性循环，业主公维金面临着为开发商过错买单的风险。
针对这一困局，张自豪建议，短期而言，应坚定推进专业鉴定，以鉴定报告为出发点，明确各方责任划分，依法敦促责任方积极履行维修义务。中期而言，属地政府及住建部门应积极牵头促进沟通协商，成为维护公共利益、化解社会矛盾、监督法律法规执行的关键责任方，明确修复方案、责任主体、资金来源与时间表。长期而言，应推动监管前移与制度完善。“例如将屡遭投诉的问题楼盘及开发商列入重点监管名单，在项目验收、企业资质等方面予以关联约束；探索建立新建住宅的质量潜在缺陷保险制度，做到事前监督、事后理赔，避免业主因维保问题反复维权。”
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